Verklaringen, garanties en (verborgen) gebreken

13 februari 2017


Maandelijkse column MVA

Column Brandmeester: iedere maand behandelt mr. Brand van Boekel een zaak die van belang is voor de (makelaars)praktijk. Het liefst zo kort en kernachtig mogelijk, zodat het u nauwelijks tijd kost.  

‘Verkoper garandeert ten tijde van het sluiten van de koop: (…) dat hem geen verborgen gebreken aan het verkochte bekend zijn.’ Dit is een ‘garantie’ die - geloof het of niet - soms in koopovereenkomsten voorbij komt. Is het slim om bovengenoemde garantie op te (laten) nemen? Als koper wel; hoe meer garanties, des te beter. Als verkoper zeker niet! Voor de verkoper kunnen garanties verstrekkende gevolgen hebben. Van belang daarbij is een onderscheid te maken tussen de verklaringen en garanties van de verkoper in de koopovereenkomst.

Ter achtergrond: als komt vast te staan dat er een gebrek aan het verkochte is, kan sprake zijn van non-conformiteit. Koper zal dan moeten aantonen dat het verkochte een eigenschap bezit die hij niet hoefde te verwachten. Als koper dat kan aantonen, is sprake van non-conformiteit (ex art. 7:17 BW) die een tekortkoming oplevert. Koper kan in dat geval aanspraak maken op herstel, vermindering van de koopprijs of opheffing van het nadeel. Dat geldt echter alleen ten aanzien van het gebrek zelf. Wil koper echter aanspraak maken op vergoeding van zijn volledige schade (dus ook gevolgschade die verband houdt met het gebrek) dan dient ook vast komen te staan dat sprake is van een ‘toerekenbare tekortkoming’ aan verkoper (in de zin van art. 6:74 BW). Toerekenbaarheid kan voortvloeien uit de wet, schuld, rechtshandeling of de verkeersopvattingen (aldus art. 6:75 BW). Verklaringen en garanties spelen in dit verband op twee manieren een rol.

Ten eerste ten aanzien van de vraag of sprake is van non-conformiteit oftewel een tekortkoming. Als verkoper een garantie afgeeft over een bepaalde eigenschap van het verkochte, levert schending van die garantie zonder meer een tekortkoming - en daarmee de non-conformiteit - op. Verkoper staat immers voor de juistheid van de door hem afgegeven garantie in. Anders is dat bij de verklaringen in de koopovereenkomst. Een verklaring zegt immers niet zoveel; het kan zo zijn of niet, verkoper is er wel/niet mee bekend. Als een verklaring niet blijkt te kloppen, wil dat niet zonder meer zeggen dat sprake is van non-conformiteit. Koper zal dat moeten aantonen. Dat is meestal niet gemakkelijk. Zeker niet nu in de algemene bepalingen bij het Ringmodel van de KNB (dat in Amsterdam gebruikelijk is) staat opgenomen dat geen van de partijen rechten kan ontlenen aan de (on)juistheid van een verklaring. Dat is een verregaande exoneratie ten gunste van de verkoper.

Ten tweede is het verschil tussen garanties en verklaringen relevant voor de vraag of sprake is van toerekenbaarheid. Als een garantie uit een koopovereenkomst wordt geschonden, dan is de toerekenbaarheid van de tekortkoming een gegeven (op basis van een rechtshandeling) en kan de kopers dus al zijn schade, ook eventueel gevolgschade, op verkoper verhalen. Blijkt een verklaring onjuist te zijn dan moet, naast de vraag of überhaupt wel sprake is van een tekortkoming, ook nog  aan de hand van de verkeersopvattingen worden beoordeeld of die tekortkoming ook toerekenbaar is aan de verkoper. Daar wordt in de rechtspraak verschillend over gedacht. Als een verklaring in de koopovereenkomst achteraf onjuist blijkt te zijn, kan de verkoper de dans dus ontspringen.

Tenslotte nog even terug naar de ‘garantie’ uit de inleiding. Wat staat daar nu eigenlijk? ‘Verkoper garandeert (…)’ duidt op een garantie. Vervolgens staat er dat verkoper ‘geen verborgen gebreken (…) bekend zijn’ dat duidt dan weer op een verklaring. Spreekt dit elkaar niet tegen? Een garantie dat verkoper niet bekend is met verborgen gebreken. Dat is een vreemde garantie. Immers, het punt van ‘verborgen’ gebreken is nou juist altijd dat je daarvan niet op de hoogte bent. Als dat anders is, zijn ze immers niet meer ‘verborgen’ en heeft verkoper (in beginsel) een mededelingsplicht. Of zijn de gebreken zichtbaar waardoor koper deze heeft moeten ontdekken en kan er geen sprake zijn van een gebrek (in de zin van art. 7:17 BW). De term ‘verborgen gebreken’ is in dit verband ongelukkig gekozen. Zo kunnen wij nog wel een tijdje (kritisch) doorgaan.

Publicaties